Veel van de bouweisen staan namelijk in nationale regelgeving: het Bouwbesluit. “Daarin zijn de ambities voor duurzaamheid niet zo hoog als wij zouden willen”, zegt Maarten Van Casteren, projectmanager van Zuidas. De Amsterdamse ambities moeten dus op andere manieren worden geregeld. Dat kan bijvoorbeeld met eisen in een zogeheten bouwenvelop en in bestemmingsplannen. Extra uitdagingen voor duurzame plannen zet de gemeente daarbovenop nog in een tender. Daarbij heeft Zuidas inderdaad een groot voordeel: de grond is hier populair. Op twee manieren weet Zuidas daarom toch heel wat duurzame bouwplannen aan te trekken, vindt Van Casteren.
Keuzes maken
Een bouwenvelop samenstellen gaat vooral om keuzes maken. Duurzaamheid kent namelijk vele kanten. Sommige daarvan vindt de stad belangrijker dan andere. ‘We leggen onze eigen accenten, afhankelijk van het soort gebouw en waar het staat’, zegt Van Casteren. ‘Alleen een goede energieprestatie of een BREEAM-score voor gebouwen dekt de lading niet.’ Accenten in Zuidas zijn klimaatadaptatie, circulair of flexibel bouwen en duurzame mobiliteit. Zo stelt de Zuidas-bouwenvelop eisen aan flexibel bouwen en parkeren. Verdiepingen moeten minstens 3,5 meter hoog zijn om gebouwen makkelijk bruikbaar te maken voor nieuwe functies. Van de parkeerplekken van een gebouw moet minimaal de helft een elektrisch oplaadpunt hebben en de rest moet daarop zijn voorbereid.
Biodiversiteit
De nieuwste toevoeging aan de bouwenvelop van Zuidas gaat over biodiversiteit. Bieders voor nieuwe bouwgrond moeten een ‘groenplan’ inleveren, waarin ze uitleggen welk groen ze kiezen en waarom. De begroeiing moet namelijk niet alleen aantrekkelijk, bruikbaar en toegankelijk zijn, maar ook bijdragen aan biodiversiteit, in flora én fauna. Dat Zuidas niet voor alle aspecten van duurzaamheid kan kiezen, komt ook doordat sommige maatregelen elkaar bijten. ‘In voorgaande jaren was vooral de energieprestatie van een gebouw heel belangrijk’, zegt Van Casteren. ‘Daarop scoor je door een gebouw goed te isoleren of door energie op te wekken. Dat laatste is vaak het makkelijkst, met zonnepanelen op het dak. Maar dan is daar dus geen ruimte meer voor groen en waterberging.’ In Zuidas geldt daarom nu de eis dat elk dak lager dan 50 meter hoog groen moet worden. Alleen hogere daken – minder in het zicht en meer in de wind – mogen worden belegd met zonnepanelen.
Eindeloze onderhandelingen
Duurzaamheid is natuurlijk niet het enige waar nieuwe bouwplannen op worden gekeurd. Over de inhoud van de bouwenvelop voert de gemeente intern vaak al heel wat discussies. De één wil dat gebouwen vooral groen worden, de ander denkt meer aan het verkeer en weer een derde houdt in de gaten dat de bouwplannen haalbaar blijven. ‘Een project moet niet vastlopen in eindeloze onderhandelingen met een ontwikkelaar omdat gaandeweg blijkt dat de eisen toch wel duur zijn en niet uitvoerbaar’, legt Van Casteren uit. Om dat te voorkomen legt Zuidas de eisen ook voor aan de markt. ‘We vragen architecten en ontwikkelaars of het nog wel te doen is. De laatste keer dat we dit deden zeiden ze bijvoorbeeld dat de bouwenvelop niet vol moet staan met ‘ambities’, maar dat we gewoon moesten zeggen waar gebouwen aan moeten voldoen.’ Daarnaast vroegen de marktpartijen ook om ruimte voor overleg, voor als maatregelen invloed hebben op elkaar.
Nog ambitieuzer
De bouwenvelop is volgens van Casteren ‘de belangrijkste lat waar bedrijven overheen moeten springen’. Daar bovenop wil Zuidas kandidaten uitnodigen tot nog duurzamere plannen. Dat gebeurt met een tender. ‘Een soort prijsvraag. Die kun je winnen als je laat zien wat je op het gebied van duurzaamheid allemaal kunt.’ Indieners krijgen bij de tender punten voor verschillende onderdelen. Dertig van de maximaal honderd punten kunnen gaan naar duurzaamheid, zoals circulariteit. Indieners wordt ook gevraagd naar hun visie op duurzaamheid en hoe dat in de rest van het bedrijf al is meegenomen. Van Casteren: ‘Een partij met duurzaamheid in de hele bedrijfsvoering wekt meer vertrouwen dan een partij met tien kerncentrales dat nu even zijn best doet voor de tender.’
Delen via
Geef uw mening