Duurzaamheid Zuidas Business District

‘Verkeerde prikkels’ bemoeilijken verduurzaming kantoren

Wie thuis aan de slag gaat met zonnepanelen of een warmtepomp wordt beloond met een lagere energierekening. Maar hoe zit dat bij Zuidas-kantoren? Wie betaalt daar en wie profiteert? Welkom in de wonderlijke wereld van de commerciële vastgoedverduurzaming.

‘Het verduurzamen van bestaand vastgoed is best een groot probleem’, zegt Nina van den Berg. Ze is als projectmanager bij Green Business Club Zuidas verantwoordelijk voor energie, afval en mobiliteit. Energie besparen blijkt lastig in de sector, omdat eigenaren van panden lang niet altijd ook de gebruikers zijn van diezelfde panden. ‘Als een eigenaar zijn pand energiezuinig maakt, is het de huurder die daar de vruchten van plukt’, zo vat Van den Berg het samen. ‘Het voordeel komt dus niet direct terecht bij degene die ervoor betaalt.’

‘Spilt incentive’

Van den Berg noemt dit de ‘split incentive’. Die dijt nog verder uit als je je er verder in verdiept. Wat ten eerste niet helpt is dat pandeigenaars vaak elders op de wereld zitten. Ten tweede hoeven ze zich niet zo druk te maken om de verhuur van hun vastgoed. De vraag naar kantoorruimte in Zuidas is immers groot. Maar er is nog een derde probleem. Veel panden hebben meerdere huurders. Bij die ‘multi-tenant-torens’ komt er nóg een speler bij in het vastgoedveld: de beheerder.

‘Dit kan toch niet waar zijn?’

Een beheerder wordt door de eigenaar van een pand ingehuurd om bijvoorbeeld elektriciteit en water te verzorgen. Huurders betalen hiervoor ‘servicekosten’ en van die bedragen mogen beheerders zelf een percentage houden. Hier werken de prikkels dus de andere kant op, zegt Van den Berg. ‘Het is voor een beheerder interessant als dat servicebedrag hoog is. Dan krijgt hij gewoon meer.’ Ze herinnert zich een gesprek met een beheerder in Zuidas, waarvan ze de naam niet wil noemen. Toen Van den Berg daar vertelde over energiebesparende maatregelen antwoordde de beheerder dat hij dat nooit zou doen, omdat de servicekosten dan omlaag gingen en dus zijn inkomstenbron. Van den Berg: ‘Zijn stagiair stond ernaast en keek echt met grote ogen van zijn begeleider naar mij. “Hè? Dit kan toch niet waar zijn? Werkt het zo?” Ja dus.’ Van den Berg ziet dit systeem ook niet snel veranderen. ‘Dat is nu eenmaal het businessmodel.’ In gesprekken over hoe het anders kan, stuit ze vaak op een ‘computer says no-mentaliteit’.

Nina van den Berg

Energie-audits

Deze mentaliteit leek even te veranderen door nieuwe wetgeving. Sinds 2016 moeten grote bedrijven – met meer dan 50 miljoen omzet per jaar of meer dan 250 werknemers – een zogeheten energie-audit laten doen, ook wel genaamd EED- audit. Daarin moeten bedrijven rapporteren over hun energiegebruik en hun plannen voor besparingen. Vier jaar later moeten zij bij de volgende audit laten zien of dat gelukt is. Van den Berg was aanvankelijk blij met de nieuwe wetgeving. ‘Die helpt mij weer om bedrijven in beweging te krijgen’, dacht ze. Maar dat viel tegen. De verplichting voor de audits ligt in het geval van ‘multitenant-torens’ namelijk niet bij de verschillende gebruikers. Zij kunnen er immers individueel weinig aan doen wanneer een andere gebruiker het licht laat branden of de ramen laat openstaan, met alle gevolgen voor het totale energiegebruik in de toren van dien. Omdat de beheerder aan de knoppen zitten, zijn zij in veel torens door de omgevingsdienst aangewezen als audit-plichtigen. Maar beheerorganisaties zijn dikwijls maar klein. ‘Vaak niet meer dan drie of vier mensen die in zo’n gebouw rondlopen. Zij zijn niet blij met al die extra bewijslast voor de audits en worden soms vanwege hun geringe grootte zelfs vrijgesteld van de verplichting.’ Niet audit-plichtige beheerders zijn vervolgens weer goedkoper en maken zo bij een aanbesteding voor nieuwe klussen mogelijk meer kans. Zo wijzen de prikkels om te verduurzamen dus nog steeds niet de goede kant uit.

De centrale hal in het WTC

WTC

Er zijn wel uitzonderingen, zeg Van den Berg. Ze is vooral enthousiast over WTC. ‘Daar gaat het supergoed. Dat komt doordat de beheerders een langdurige relatie hebben met de eigenaar. De beheerders zijn duurzaamheid zelf heel belangrijk gaan vinden en krijgen van de eigenaar alle ruimte om de juiste maatregelen te nemen. De partijen realiseren zich dat een pand ook in commercieel opzicht in waarde stijgt wanneer je het verduurzaamt. Steeds meer bedrijven kijken immers naar duurzame aspecten wanneer ze een kantoorruimte huren. Een duurzame vastgoedportefeuille is uiteindelijk meer waard.’ Nu maar hopen dat meer pandeigenaren dat snel in de gaten krijgen.

Reacties

Vond u dit artikel nuttig?

%Nuttig
van de mensen vonden dit nuttig.

Geef uw mening

Hou me op de hoogte van reacties op dit artikel

'
17 oktober 2018 | 17:22

Roland Baumgarten

Onlangs werd de dakbedekking van het SOM-gebouw op de Zuidas vernieuwd. Een ideaal moment om ook zonnepanelen aan te brengen. Maar nee. Dat gebeurde niet. Wat een gemiste kans. En zo zie van bovenaf ook op andere daken van diverse kantoren op de Zuidas honderden m2 onbenut gelaten. Kan de milieuwethouder daar niet eens iets aan doen?

Schrijf een reactie
+1