Begin dit jaar won vastgoedontwikkelaar Zadelhoff met The Harmony de aanbesteding in de nieuwe, autovrije woonbuurt Ravel. Het winnende voorstel voorziet in een begane grondlaag, een zogenaamde ‘plint’, met een gevel plus indeling die naar believen zijn aan te passen. Dat is meer dan een creatieve ontwerpkeuze, het staat voor een andere manier van kijken naar de rol van een gebouw in een levendige buurt. Stedenbouwkundige Jaap Brouwer van de gemeente Amsterdam zegt het zo: ‘Een goede wisselwerking tussen een gebouw en de omgeving wordt steeds belangrijker voor het succes van beide.’
Meerdere kleine ruimtes
Op meerdere plekken in Zuidas zijn op de begane grond nu al restaurants, sportscholen of zorgaanbieders te vinden. Toch schort het volgens menigeen aan ‘gezelligheid op straat’, vooral buiten kantoortijden. ‘Een gevarieerd en verrassend aanbod draagt zeker bij aan de levendigheid van een gebied’, zegt planoloog Kirsten Plattje, ook van de gemeente Amsterdam. ‘We denken daarom veel na over de eisen die we als overheid aan de markt stellen als we gemeentelijke grond laten ontwikkelen. Zo kan het bij de beoordeling van ontwikkelplannen verstandig zijn om veel punten te geven voor een gebouwontwerp met meerdere kleine ruimtes op de begane grond, in plaats van een of twee grote ruimtes. Zo blijft de huur relatief betaalbaar en krijgen ook de lokale bloemenzaak en de Turkse bakker een kans.’
Invloed van de gemeente
In Zuidas bouwen we als gemeente niet zelf. Wij schrijven voor de ontwikkeling van gemeentelijke grond – wat in Zuidas vaak het geval is – een zogenaamde ‘tender’ uit. Dit is een publieke aanbesteding, waarin iedereen met een voorstel kan komen voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld middeldure huurwoningen op een bepaalde plek. Die voorstellen beoordelen we vervolgens aan de hand van verschillende criteria. Daarbij geven we meer punten voor thema’s die we belangrijk vinden, zoals bijvoorbeeld voor kleine ruimtes op de begane grond die voor het publiek toegankelijk zijn.
Lange termijn
We zouden bijvoorbeeld graag meer sociale en culturele voorzieningen in de plinten zien. Maar die zijn vaak afhankelijk van jaarlijks wisselende subsidies, waardoor ze voor pandeigenaren minder aantrekkelijk zijn als huurder dan kapitaalkrachtige partijen die veel vierkante meters kunnen huren, zoals een landelijke supermarktketen of een sportschool. ‘Maar juist het toevoegen van dergelijke functies trekt op de lange termijn een diverser publiek naar het gebouw, waardoor ook de buurt meer gaat leven’, legt Brouwer uit. ‘Dat is omgekeerd natuurlijk ook zo: een gebouw is voor bewoners en werknemers aantrekkelijker als het in een levendige buurt staat. Daarin vinden we ontwikkelaars, vastgoedeigenaren en de (internationale) zakenwereld steeds meer aan onze zijde.’
Private grond
Een goede samenwerking is ook van cruciaal belang als het gaat om ontwikkelingen op grond die niet van de gemeente is. Zoals in het geval van het voormalige ABN AMRO complex, dat sinds 2021 in handen is van de Victory Group. Brouwer: ‘De nieuwe eigenaar beseft het belang van een goeie plint en de toevoegde waarde die de toekomstige gebouwen kunnen vervullen voor de stadswijk Zuidas.’ Zo hebben ze zelf een plintenmanager aangesteld voor de invulling en programmering van de begane grondlaag bij de herontwikkeling van het gebied. En het eerste nieuwe gebouw dat gaat verrijzen is Mahler 1, dat nadrukkelijk onderdeel van de omgeving wordt.
Bredere blik
Door de groeiende aandacht voor het samenspel van gebouw en omgeving, komt ook het gebied in zijn geheel steeds beter in beeld. We zetten uiteraard bij nieuwe ontwikkelingen in op fraaie, interessante plinten, maar de grootste uitdaging zit hem in de plinten van bestaand vastgoed. Nieuwe huurders of herontwikkeling van een gebouw of complex bieden doorgaans goede kansen. Zo zien we dat het multifunctionele gebouw Mahler 1, op de plek van het voormalige Circl-gebouw aan het Gustav Mahlerplein, verschillende publieksfuncties krijgt die gericht zijn op de openbare ruimte. Tegelijkertijd maakt WTC-eigenaar CBRE aan het Zuidplein plannen om het inpandige, publiekstoegankelijke atrium te vernieuwen. Brouwer: ‘De kunst is om zulke plannen op het juiste moment naast elkaar te leggen, door met de ontwikkelaars en eigenaren te praten over wat de plannen zijn en hoe ze elkaar kunnen aanvullen.’ Brouwer gaat verder: ‘Zo wordt Mahler 1 een fantastische ontmoetingsplek bij mooi weer, terwijl het atrium van het WTC levendigheid en beschutting kan bieden als de zon wat minder schijnt. Door zo naar alle ontwikkelingen te kijken staat geen enkel gebouw meer op zichzelf, maar wordt het echt een onderdeel van de levendige stadswijk Zuidas.’
Artikel delen:
Geef uw mening
Of neem bij vragen contact met ons op"Verrassend genoeg spelen juist de gebouwen daarin een belangrijke rol." Als men nu pas tot die "verrassende" realisatie komt is het begrijpelijk dat het zo vaak mis gaat. Een belangrijk ding merkt Sander terecht op: ontwikkelaars beloven gouden bergen om een tender binnen te halen, waar regelmatig weinig van terecht komt. Zaken worden wegbezuinigd nog voordat de bouw van start gaat, uitbaters proberen onder gemaakte afspraken te komen of de concepten werken in de praktijk simpelweg niet. Zie ook Oostenburg waar de voormalige spoorhal een open karakter zou krijgen met gezellige horeca, winkels en weet ik wat nog meer. Volgens de huidige plannen wordt het een zoveelste padelbaan...
Mooi uitgangspunt en wellicht dat de nieuwe bioscoop van de Pulse daar ook wat in kan betekenen. Een kritische kanttekening is wel dat Valley wat dit betreft echt vooralsnog een gemiste kans is. De plint komt gesloten over en ook in het openbare deel van het pand zelf heerst een bijna onheilspellende stilte en uiterst kille uitstraling. Heel anders dan de reders en impressies destijds aangaven. Eigenlijk best zonde.
Volgens mij waarderen veel bewoners van de Zuidas juist die rust als de kantoren sluiten. Waar komt dat idee vandaan dat alle buurten maar levendig moeten zijn?
@Freek, het idee komt van het plan Zuidas. Weet je wel, dat aan de wieg stond van de hele ontwikkeling ervan. Vanaf het begin al is het het doel van het project om Zuidas dichtbebouwd, internationaal, hoogwaardig, gemengd gebied te maken. Dat dat voor het eerste projectdeel minder is gelukt komt door een aantal factoren, waaronder kleine kavelgrootte dat als één project uit werd besteed, vaak aan advocatenkantoren. Resultaat is louter lobby's en parkeergarage in plinten. Als je als nieuwe bewoner primair voor de rust komt in plaats voor de hoogwaardige gemengde internationale omgeving wil moet je maar ergens drie straten verderop in een zielig Buitenveldert-rijtje gaan wonen waar je je ook in Schubbekutteveen zou kunnen wanen zo rustig.
Er staan wel meer vreemde dingen in de eerste alinea. De Zuidas is bij uitstek een buurt die er niet alleen is om de behoeften van de bewoners te cateren.